Konut piyasasındaki durağanlığa karşın ticari gayrimenkulde fiyatlar hızla artıyor. Son açıklanan verilere göre, ofis fiyatlarında yıllık bazda %30,3 oranında yükseliş yaşandı. Özellikle büyükşehirlerde kiralar ve satış fiyatları rekor seviyelere ulaştı.
Ofis Piyasasında Talep Arttı, Fiyatlar Yükseldi
Son dönem verileri, ofis piyasasının yeniden hareketlenmeye başladığını ve ticari gayrimenkul fiyatlarının yukarı yönlü ivme kazandığını gösteriyor. Türkiye genelinde ofis fiyatları, bir önceki yılın aynı dönemine göre ortalama %30,3 oranında arttı. İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere büyükşehirlerde bu oran yer yer %40’lara kadar çıktı.
Artışın temel nedenleri arasında:
- Yeni iş yeri taleplerinin artması
- Evden çalışmadan ofise dönüş eğilimi
- Yabancı şirketlerin Türkiye’de ofis açma ilgisi
- Ticari gayrimenkul arzının sınırlı kalması
gibi etkenler yer alıyor. Özellikle A sınıfı ofis alanlarına olan ilgi, fiyatların hızlı yükselmesinde önemli rol oynuyor.
Bölge Bazında Fiyat Artışları Dikkat Çekiyor
Yıllık ortalama %30,3 seviyesindeki artış, her şehirde aynı düzeyde hissedilmiyor. Özellikle İstanbul’un Beşiktaş, Şişli, Levent ve Maslak gibi iş merkezlerinde fiyat artışları %45’i aştı. Anadolu yakasında ise Ataşehir ve Kozyatağı öne çıkıyor.
Ankara’da Çankaya ve Söğütözü bölgelerinde yoğun talep gözlenirken, İzmir’de Bayraklı, Alsancak ve Bornova gibi bölgelerde ofis stoku hızla tükeniyor. Bu lokasyonlar hem yatırımcı hem de doğrudan kullanıcı için cazip hale geliyor.
Bölgelere göre yıllık ortalama artış örnekleri:
- İstanbul Maslak: %47,2
- Ankara Söğütözü: %33,5
- İzmir Bayraklı: %36,8
- Antalya Muratpaşa: %29,1
- Bursa Nilüfer: %26,4
Bu veriler, bölgesel arz-talep dengesinin ofis piyasasında belirleyici olmaya devam ettiğini gösteriyor.
Kiralık Ofislerde de Sert Yükseliş
Sadece satış fiyatları değil, kiralık ofislerde de ciddi bir yükseliş gözlemleniyor. Ortalama kira artış oranı Türkiye genelinde %26 seviyesinde olurken, A sınıfı plaza ofislerinde bu oran yer yer %35’i aştı. Uzun süre boş kalan ofislerin yeniden kiralanmasıyla birlikte, mal sahipleri de sözleşmeleri güncellemeye başladı.
Özellikle kısa dönemli sözleşmelerde:
- Yeni kiracıdan metrekare başına daha yüksek bedel talebi
- Döviz bazlı kira uygulamalarının yeniden gündeme gelmesi
- Ortak alan giderlerinin artmasıyla toplam ofis maliyetlerinin yükselmesi
- Hibrit çalışma modeline uygun ofis tasarımlarına yönelim
bu dönemin dikkat çeken eğilimleri arasında yer alıyor.
Girişimciler ve KOBİ’ler İçin Alternatif Alan Arayışı
Ofis fiyatlarındaki bu artış, özellikle küçük ve orta ölçekli işletmeleri (KOBİ) zorlamaya başladı. Girişimciler, geleneksel ofis modelleri yerine paylaşımlı ofis (co-working) veya sanallaştırılmış ofis çözümlerine yöneliyor. Ayrıca, kentsel dönüşüm bölgelerinde daha uygun fiyatlı ticari alan arayışları da hız kazandı.
Alternatif çözümler:
- Ortak ofis alanı kiralamak
- Esnek metrekareli ofis kullanımı
- Dönüşümlü çalışma modeline uygun alan tasarımları
- Şehir merkezinden uzak ama ulaşılabilir bölgelere taşınma stratejisi
Bu eğilim, özellikle İstanbul dışındaki şehirlerde ofis stoğunun çeşitlenmesine yol açıyor.
Yatırımcılar Ticari Gayrimenkule Yöneliyor
Ticari gayrimenkul, özellikle dalgalı konut piyasasına göre daha istikrarlı getiri sunması nedeniyle yatırımcıların radarına girmiş durumda. Ofis, dükkan ve iş merkezi gibi ticari alanların, düzenli kira getirisi ve değer artış potansiyeliyle öne çıktığı görülüyor.
Yatırımcılar açısından öne çıkan avantajlar:
- Düşük yönetim maliyeti
- Kira sözleşmeleri uzun vadeli ve sabit gelir sağlayıcı
- Değer artışı konut segmentine göre daha kontrollü
- Profesyonel kiracılarla riskin azalması
Bu nedenlerle, özellikle kurumsal yatırımcılar ticari gayrimenkul portföylerini genişletmeye başladı.
Uzmanlar Uyarıyor: Bölgesel Riskler ve Finansman Maliyeti Göz Ardı Edilmemeli
Gayrimenkul danışmanları, ofis piyasasındaki yükselişin sürdürülebilirliği konusunda bazı risklere dikkat çekiyor. Finansman maliyetlerinin artması, ekonomik belirsizlikler ve bölgesel arz dengesizlikleri, fiyatların stabil kalmasını engelleyebilir.
Dikkat edilmesi gereken risk faktörleri:
- Faiz oranlarının yatırım iştahını azaltma potansiyeli
- Mevcut ofis stokunun yetersizliği nedeniyle oluşan suni fiyatlar
- Yüksek kira taleplerinin uzun vadeli sözleşmelerde sıkıntı yaratması
- Düşük verimliliğe sahip eski ofis binalarında değer kaybı riski
Bu uyarılar, yatırımcıların yalnızca getiri değil, bölgesel analiz ve uzun vadeli planlama ile hareket etmesini zorunlu kılıyor.
İstersen bu içeriği yatırımcı raporu, bölge bazlı karşılaştırmalı analiz veya emlak ofislerine yönelik piyasa bülteni formatında yeniden hazırlayabilirim.
