Ev sahiplerinin, tahliye davası açmadan kiracıyı çıkarması mümkün mü? Kira sözleşmesi, ihtarname ve noter onaylı belgeler gibi yasal adımlar nelerdir? Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracıyı yasal yollardan çıkarmanın püf noktaları bu haberde.
Konut ya da iş yeri sahipleri ile kiracılar arasında zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. En çok karşılaşılan sorunlardan biri de, kiracının tahliye edilmesi süreci. Pek çok ev sahibi, uzun süren dava süreçleriyle uğraşmadan kiracısını yasal yollarla çıkarmanın yollarını arıyor. Peki, tahliye davası açmadan kiracı nasıl çıkarılır? Bu sorunun yanıtı, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan özel hükümler ve taraflar arasında yapılan yazılı sözleşmelere dayanıyor.
Kira Sözleşmesi Ne Diyor?
Her şeyin başlangıç noktası kira sözleşmesidir. Kiracının tahliyesine ilişkin haklar ve sorumluluklar büyük ölçüde bu belgede yer alır. Eğer sözleşmede açıkça belirtilmiş tahliye şartları varsa, bu şartlara dayanarak dava açmaya gerek kalmadan işlem yapılabilir. Örneğin:
- Belirli süreli sözleşmelerde, süre sonunda kiracının taşınmazı boşaltması gerekir.
- Sözleşmede belirtilen özel şartlara uymayan kiracıya yazılı bildirimle çıkış talebi iletilebilir.
- Noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhüdü varsa, bu belgeye dayanarak doğrudan icra takibi başlatılabilir.
Kira sözleşmesinin geçerli olması için mutlaka yazılı olması ve taraflarca imzalanması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi En Etkili Yol
Kiracının tahliyesi için dava açmadan kullanılabilecek en etkili yöntem tahliye taahhütnamesidir. Bu belge, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı kabul ettiğini gösterir. Ancak yasal geçerliliği için şu koşulların sağlanması gerekir:
- Taahhüt, kira sözleşmesinden sonra ve bağımsız şekilde düzenlenmiş olmalıdır.
- Yazılı ve ıslak imzalı olmalıdır.
- Tercihen noter huzurunda yapılmalı ya da noter onaylı olmalıdır.
- Taahhütte belirtilen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi doğrudan icra yoluyla tahliye başlatabilir.
Bu yöntem, özellikle mahkeme süreci beklenmeden hızlı tahliye sağlamak isteyen ev sahipleri için önerilir. Detaylı bilgi için Türkiye Noterler Birliği sayfasından destek alınabilir.
İki Haklı İhtar Uygulaması
Tahliye davası açmadan kiracıdan çıkmasını talep edebilmek için bir diğer yol da iki haklı ihtar yöntemidir. Bu yöntem, genellikle kiracının kira ödemelerini zamanında yapmaması durumunda devreye girer.
İşleyiş şu şekildedir:
- Kiracı bir kira döneminde kirasını zamanında ödemezse, noter aracılığıyla birinci ihtar gönderilir.
- Aynı kira yılı içinde ikinci kez gecikme yaşanırsa, ikinci ihtar da noter kanalıyla iletilir.
- Aynı yıl içinde iki kez ihtar alan kiracıya yıl sonunda sözleşme yenilenmeyeceği bildirilebilir.
- Yeni dönem için kira sözleşmesi yapılmazsa, kiracının taşınmazı boşaltması gerekir.
Bu işlem tamamen yazılı ve belgeli olarak yürütülmelidir. Noter onayı şarttır.
Konutun Kendisi veya Yakını İçin Kullanılacak Olması
Ev sahibi, konutu kendisi, eşi, çocuğu ya da bakmakla yükümlü olduğu bir yakını için kullanacaksa kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Ancak dikkat edilmesi gereken hususlar vardır:
- Bu gerekçeye dayanarak tahliye edilecekse, kiracıya en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır.
- Bildirimin ardından yeni kira döneminde konut boşaltılmalıdır.
- Bu gerekçeyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl süreyle başka birine kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir.
Bu yöntemin güvenli ilerlemesi için hukuki destek alınması önerilir.
Kira Artış Talebi Kiracıyı Çıkarmak İçin Geçerli Mi?
Ev sahipleri, son yıllarda artan enflasyon nedeniyle kira bedelini güncellemek istese de, kira artışı talebi tek başına tahliye nedeni değildir. Ancak taraflar anlaşamazsa ve bu durum kira sözleşmesine uygun değilse, ev sahibi farklı yasal yollarla süreci başlatabilir. Yine de dava açmadan tahliye bu sebeple doğrudan mümkün değildir.
Kira artış oranları, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirlenir ve %25’lik tavan uygulanır (Geçici düzenleme devam ettiği sürece).
Anlaşarak Tahliye: Uzlaşma Yolu
En sorunsuz ve masrafsız tahliye yöntemi ise tarafların karşılıklı anlaşarak süreci çözmesidir. Ev sahibi, kiracıya taşınması için süre tanıyabilir ya da belirli bir maddi destek (örneğin taşınma masrafı) sunabilir. Anlaşma sağlanırsa şu şekilde ilerlenebilir:
- Tahliye tarihi ve koşulları yazılı hale getirilir.
- Kiracı ile birlikte protokol hazırlanır ve imzalanır.
- Gerekirse noter onayı alınarak resmi belge haline getirilir.
- Bu sayede hem kiracı hem de ev sahibi olası hak kayıplarından korunmuş olur.
Anlaşmalı tahliye süreci, dava açmadan çözüme ulaşmak isteyen taraflar için en pratik ve dostane yöntemlerden biridir.
